Es necesario realizar un mantenimiento regular de un condominio para mantener el valor de cualquier comunidad . Sin embargo, a veces puede resultar confuso saber quién se encarga de determinadas reparaciones.
Por eso es importante informarse sobre sus responsabilidades de mantenimiento como propietario de una vivienda. A continuación, tenemos una guía general sobre las reparaciones que les corresponden a los propietarios de las viviendas y qué a la comunidad de propietarios para ayudarle a distinguir entre ambos.
Cómo se divide una Asociación de Propietarios
Es importante comprender que cualquier condominio se divide en diferentes secciones o espacios. Esto incluye viviendas individuales, áreas comunes limitadas (también conocidas como áreas de uso exclusivo) y áreas comunes generales.
Las viviendas son áreas que pertenecen a propietarios individuales por separado. A menos que las escrituras de constitución de su asociación indiquen otros, esto generalmente incluye los pisos, techos y paredes de cada unidad, incluido el espacio aéreo y la pintura de las paredes interiores.
Para una comunidad de casas adosadas, este término se extiende al terreno individual que rodea cada unidad individual, así como a cualquier otra estructura dentro de ella.
Como su nombre lo indica, las áreas comunes son espacios dentro de la comunidad en los que los propietarios tienen una participación equitativa. Esto incluye cosas como la piscina, la casa club, el gimnasio comunitario, el paisaje e incluso el techo. Todos dentro del edificio son libres de usar estas áreas, sin excepción.
Por último, tiene áreas comunes limitadas que solo están disponibles para unos pocos miembros selectos de la comunidad. Estos espacios suelen estar ubicados en el límite o justo fuera de la propiedad general.
Algunos ejemplos de áreas comunes limitadas incluyen características únicas como acondicionadores de aire, marcos de puertas, puertas exteriores, herrajes, patios, balcones y cercas, etc. Si desea averiguar si su comunidad tiene áreas de uso exclusivo, consulte las escrituras de su condominio
¿Quién es responsable de qué?
Ahora que hemos definido las diferentes áreas dentro de una comunidad de propietarios, veamos cómo se dividen las responsabilidades de mantenimiento entre los propietarios de las viviendas y la asociación.
Dependiendo de dónde viva, las regulaciones de su localidad deben indicar cómo se dividen las responsabilidades de mantenimiento en su comunidad. Si las regulaciones localess no dicen nada sobre el asunto, consulte los documentos rectores de la Asociación de Propietarios.
Estos documentos deben indicar quién se encarga del mantenimiento de las áreas comunes, áreas comunes limitadas y aspectos de las unidades individuales.
Generalmente, los propietarios de las viviendas son responsables de mantener sus propios intereses separados. La asociación maneja el mantenimiento de áreas comunes compartidas. Las áreas comunes limitadas son responsabilidad compartida de la Asociación de propietarios y los propietarios de las unidades que se benefician de ellas. Por ejemplo, si dos propietarios de unidades comparten el mismo balcón, son responsables de asegurarse de que se limpie y pinte con regularidad.
Independientemente de sus deberes de mantenimiento, la asociación de propietarios tiene la obligación de inspeccionar las áreas comunes generales y limitadas de manera regular para asegurarse de que estén bien mantenidas. No hacerlo puede provocar daños por negligencia, cuyas consecuencias analizaremos en la siguiente sección.
Daños por negligencia
Entonces, ¿qué pasa si dañas algo de uso de uso exclusivo o de las áreas áreas comunes por un error tuyo? Un momento de pérdida de concentración puede provocar un daño incalculable. La responsabilidad de reparar ese daño siempre recae sobre los hombros de la persona que lo infligió. De manera similar, cuando las áreas de uso común o exclusivo sufren daños debido a la negligencia de la asociación de propietarios, es responsabilidad de la asociación solucionar el problema.
Por ejemplo, digamos que el propietario de una vivienda tiene una fuga de agua debido a la falla de la asociación en el mantenimiento de la fontanería. La asociación sería la responsable de reparar la fuga independientemente del hecho de que solo afecta a una sola vivienda. Sin embargo, el propietario de la unidad individual seguirá siendo responsable de pagar el deducible.
¿Quién paga el mantenimiento de las áreas comunes?
Los propietarios de las unidades pagan el mantenimiento de las áreas comunes mediante las cuotas mensuales y las derramas periódicas. Este dinero se recolecta y se guarda en las reservas de la asociación, y la asociación las utiliza siempre que hay una necesidad de mantenimiento de áreas comunes.
Los propietarios de las viviendas pueden realizar un seguimiento de los gastos de sus cuotas mensuales inspeccionando el presupuesto anual de la asociación de propietarios para asegurarse de que los fondos se asignen correctamente. Además, la Asociación de Propietarios tiene la obligación de investigar cualquier queja presentada por escrito sobre las áreas comunes.
Cómo abordar los problemas de mantenimiento
Incluso en las comunidades más pacíficas y hermosas, surgen problemas. Es algo de la vida misma. Pero, la rapidez y eficiencia con la que la asociación se ocupa de estos problemas van a determinar el éxito de dicha comunidad.
Por ejemplo, puede haber cierta confusión en torno a la asignación de tareas de mantenimiento. Las disputas relacionadas con el mantenimiento también pueden ocurrir en cualquier momento. Es importante comprender las reglas de mantenimiento específicas de su comunidad porque hay muchas áreas grises que pueden causar malentendidos. Por ejemplo, ¿de quién es la obligación de reemplazar las contraventanas y pintar el exterior de las viviendas en un edificio o una casa adosada?
En la mayoría de las comunidades, la asociaición es responsable de reemplazar las contraventanas, mientras que los propietarios de las viviendas están obligados a mantenerlas durante un período de tiempo determinado. Los matices de lo que constituye “mantenimiento y reparaciones” generalmente se tratan en los estatutos de la Asociación de Propietarios mencionados anteriormente.
Si los documentos de la Asociación de propietarios no contemplan las responsabilidades de mantenimiento en las áreas comunes, entonces es aconsejable abordar el problema en una reunión general de la junta de la Asociación de propietarios.
Otro problema común que suele surgir entre los propietarios de las viviendas y la Asociación de propietarios es el daño causado por los arrendatarios o inquilinos. Todos hemos experimentado o escuchado historias en las que los arrendatarios de vacaciones del propietario de una vivienda en particular dañaron áreas comunes como la piscina o el equipo del gimnasio. En la mayoría de los casos, la Asociación es la responsable de reparar el área sin la ayuda de la parte infractora. Esto se debe a que el propietario de la vivienda ya ha pagado tales eventualidades a través de su pago mensual adeudado.
Sin embargo, algunas asociaciones de propietarios cobrarán al miembro una derrama extraordinaria para reembolsar el gasto realizado. Tenga en cuenta que esto no es una forma de castigo. Es una forma de que la Asociación de Propietarios recupere los costos inesperados de reparar o reemplazar la propiedad dañada que no estaba en su presupuesto.
¿Qué sucede si los propietarios de las unidades no están satisfechos con la forma en que la Asociación responde a las solicitudes de mantenimiento o su capacidad para mantener las áreas comunes en general no es la adecuada? Por ejemplo, los propietarios de las viviendas pueden sentir que la Asociación de Propietarios está descuidando el mantenimiento de la piscina. Tal vez el jardín esté empezando a verse descuidado y descuidado.
Su primera acción como propietario de una vivienda debe ser consultar los documentos que rigen la Asociación. Esto es para asegurarse de tener claras las obligaciones de mantenimiento de la asociciaón El documento también debe establecer como debe ejecutar un recurso un propietario de una vivienda insatisfecho. Es posible que deba tomar evidencia fotográfica del área cubierta de vegetación junto con una nota de la hora y fecha en que se tomó la foto. Esto facilita la comprensión de la naturaleza de la queja.
Investigue un poco para averiguar por qué no se realiza el mantenimiento. Quizás uno de los miembros de la junta está cansado porque las responsabilidades de mantenimiento generalmente se asignan a miembros individuales del comité para que las gestionen. A veces, encontrará que el problema está en un contratista incompetente y no en la junta. Por eso es importante evitar sacar conclusiones precipitadas y averiguar primero la causa de la situación.
Solo una vez que haya reunido toda la información necesaria, podrá plantear el problema en la próxima reunión de la junta de la Asociación de propietarios. Si la junta no resuelve el problema a su satisfacción, no hay mucho más que pueda hacer al respecto, excepto movilizar a otros propietarios de viviendas para que firmen una petición y destituyan al miembro de la junta afectado. En el peor de los casos, es posible que deba demandar a la Asociaici propietarios por negligencia. O esperar hasta la próxima elección de la junta de la Asociación de Propietarios en la que pueda solicitar la destitución del miembro de la junta.
Responsabilidades de mantenimiento y de seguro de la Asociación
Los daños a la propiedad pueden ocurrir debido a la negligencia del propietario de la vivienda o al incumplimiento de la asociación de realizar las inspecciones y reparaciones periódicas necesarias. También puede ocurrir debido al desgaste regular o como resultado de desastres naturales como inundaciones, incendios o huracanes. La Asociación de Propietarios tiene la responsabilidad de garantizar los forma necesaria para evitar solicitar a los propietarios una derrama extraordinaria. De hecho, las asociaciones están obligadas por ley a contratar un seguro para las áreas comunes a fin de protegerlas contra daños imprevistos y cubrir reparaciones importantes, como el reemplazo del techo o daños en las tuberías.
Además, cada Asociación debe contratar una póliza de seguro que cubra todas y cada una de las modificaciones realizadas en la propiedad. Es importante tener en cuenta que la cobertura generalmente no incluye el reemplazo de componentes individuales de la vivienda como paredes, pisos, techos, electrodomésticos, equipos de aire acondicionado, aberturas, armarios empotrados, alfombras, cortinas, artefactos eléctricos, etc. Los propietarios deberían contratar un seguro para tener cobertura de un seguro para estos y otros elementos de su vivienda.
Esto generalmente los suele solicitar la legislación local, que establece que las asociaciones de condominios deben adquirir una póliza de seguro para todo el edificio, excluyendo el contenido de las unidades individuales. De esa manera, cuando ocurre un evento asegurado, la asociación puede reemplazar o reparar la propiedad dañada según los estatutos de la asociación o el documento de declaración.
Si no está seguro de la situación del seguro de su asociación, consulte los documentos de la asociación para averiguar quién es responsable de las reparaciones en la propiedad que ha sido dañada por un evento no asegurado. Solo tenga en cuenta que cada comunidad tendrá una visión diferente del tema.
No olvide consultar la legislación local para averiguar si existen discrepancias entre los dos. La legislación de su estado podría proporcionar una disposición general para determinadas situaciones.
Daño causado por un evento no asegurado
Por lo general, una asociación de condominios es responsable de garantizar todos los elementos del condominio, excepto la propiedad personal de los propietarios de la unidad. Esto incluye:
- Encimeras
- Armarios empotrados
- Calentadores de agua
- Accesorios eléctricos
- Techo
- Revestimientos de pared
- Pisos
- Filtros de agua Accesorios
- No olvidemos también los elementos de ventanas como persianas, cortinas, cortinas…
El propietario de una vivienda debe garantizar todos estos elementos dentro de su vivienda, ya sea que el daño sea causado por negligencia intencional o cualquier otro problema. Algunos ejemplos de esto incluyen el moho causado por una falla para ventilar adecuadamente la propia unidad, o alguien que deja el lavavajillas encendido en la configuración incorrecta. Cualquiera de estos eventos le puede pasar a cualquiera y no querrás que te pillen desprevenido.
Consulte con los documentos rectores de la asociación
En caso de duda, consulte la documentación de la asociación, en particular donde se hable de los siguientes puntos:
- Definiciones: esta parte del documento le permite saber si el área es un interés separado o un área común.
- División de la propiedad: esta sección le permite saber quién es el propietario de las diferentes secciones de la propiedad, así como quién es responsable del mantenimiento de esas áreas.
- Funciones y responsabilidades de la asociación: aquí es donde encontrará información sobre las responsabilidades de mantenimiento de la Asociación de propietarios.
- Responsabilidades de mantenimiento del propietario: esta sección cubre las responsabilidades de mantenimiento de los propietarios de las viviendas.
Investigue los puntos anteriores anteriores para tener una visión clara de las responsabilidades de mantenimiento tanto del propietario como de la Asociación. Si no puede encontrar una disposición que cubra su problema específico, contacte a su asociación o plantee el problema en su próxima junta de la Asociación de propietarios para que se pueda abordar.
Conclusión
La confusión en torno a las responsabilidades de reparación entre la asociación y el propietario es un problema común en los nuevos condominios. Esto se debe a que, en la mayoría de los casos, los documentos han sido preparados por abogados que no tienen ninguna experiencia de primera mano con el condominio
Una de las mejores formas de resolver este tema tan polémico es estudiar y mejorar las escrituras de la asociación. Esto le ayudará a determinar quién es responsable de qué en el futuro.
Generalmente, cualquier cosa dentro de su propia vivienda es su responsabilidad. Cualquier parte del condominio que esté disponible para todos, la responsabilidad de su mantenimiento es de la Asociación de Propietarios y se realizan mediante las cuotas mensuales que se cobran a los propietarios. Si es un área que comparte con solo algunos de los miembros de la comunidad, entonces es una responsabilidad compartida. Esperamos que este artículo le haya ayudado a comprender cómo funcionan las reparaciones y qué corresponde a los propietarios y qué a la administración.
