Los miembros de la junta directiva de una asociación tienen un deber fiduciario para con los propietarios y parte de este deber es tomar decisiones en el mejor interés de la comunidad. A veces, sin embargo, los propietarios cuestionan el alcance de la autoridad de la junta cuando se trata de tomar decisiones, y se preguntan por qué sus votos no se incluyeron en el proceso. Entonces, ¿puede la junta tomar decisiones en un condominio sin la participación del propietario?
¿Quién toma las decisiones en una Asociación de propietarios?
Hay dos partes principales dentro de una asociación de propietarios: la junta y los propietarios. Los propietarios pueden ser elegidos como miembros de la junta para tomar decisiones y cuidar de la asociación. Llevan una serie de responsabilidades sobre sus hombros, incluido el mantenimiento de la comunidad, la planificación financiera y el cumplimiento de las reglas. Como tal, la junta a menudo tiene que tomar decisiones para cumplir con sus funciones.
Estas decisiones no siempre son bien recibidas. Algunos propietarios no están de acuerdo con la resolución de la junta, ya sea por elección de un proveedor determinado, una modificación a las reglas de convivencia o cualquier otro motivo completamente diferente. En el proceso, estos propietarios comienzan a cuestionarse si la junta tiene el derecho de tomar decisiones por sí misma.
Entonces, ¿puede la junta realmente tomar decisiones unilateralmente?
¿Qué autoridad tiene la junta de HOA?
Es importante saber primero qué autoridad posee la junta. Para saber qué poderes tiene la junta, sólo hay que consultar las leyes locales y los estatutos de la Asociación de Propietarios.
No todas las leyes locales son iguales, y lo mismo ocurre con las escrituras, por lo que es responsabilidad de la junta realizar las investigaciones correspondientes.
Estas dos fuentes suelen proporcionar a la junta todo lo que necesitan saber sobre el alcance de sus poderes. Describen lo que la junta debe hacer, puede hacer y lo que no puede hacer. Por ejemplo, en la mayoría de los sitioss y en la mayoría de las escrituras, la junta debe celebrar reuniones anuales y enviar un aviso de la reunión a todos los propietarios con anticipación.
En cuanto a lo que la junta puede y no puede hacer, varía mucho según la localidad y la asociación. Sin embargo, un ejemplo general sería que una junta de un condominio puede evaluar y aprobar a los posibles propietarios. Sin embargo, la junta no puede discriminarlos por motivos de raza (o color), religión, sexo, nacionalidad, estado familiar o discapacidad.
¿Qué tipo de decisión necesita acciones específicas?
A estas alturas, está claro que hay algunas decisiones que la junta puede tomar sola, con el único requisito de que la junta directiva vote. Pero, ¿Qué tipo de decisión necesita que sean votadas por los propietarios de viviendas?
Nuevamente, los poderes de la junta generalmente están definidos por las leyes locales o las escrituras. Las capacidades de tomar decisiones unilaterales varían de una asociación a otra, aunque hay algunas comunes que se encuentran en muchas asociaciones de propietarios, como:
- Celebración de reuniones de la junta
- Celebración de contratos de administración u otros contratos a corto plazo (menos de un año) para el mantenimiento de las instalaciones.
- Elaborar y aprobar informes financieros o el presupuesto anual.
- Contratar algunos tipos de seguros
Por otro lado, hay algunas decisiones en una Asociación de propietarios que la junta no puede tomar sin consultar a los propietarios o sin requerir el voto de los miembros. Nuevamente, esto puede variar de una asociación a otra, aunque estas son algunas de las más comunes:
- Elección o remoción de miembros de la junta
- Modificar los estatutos
Cuando se trata de aumentar las cuotas mensuales o generar derramas extraordinarias, depende de las leyes locales el que la junta puede actuar por su cuenta o no.
Protección contra las demandas
Siempre algún propietario que no estará de acuerdo con todas las decisiones que tome la junta. Pueden demandar, argumentando que la junta no tiene derecho a tomar la decisión sin que haya sido votada por los propietarios y, dependiendo de la validez de su reclamo, ganar la demanda. La buena noticia es que hay algunas formas en que una junta puede protegerse de las demandas, como:
- Conocer la ley. Una de las formas más fáciles de asegurarse de que la junta esté cubierta es conocer la ley: federal, estatal y local. Por ejemplo, de acuerdo con algunas regulaciones , una junta no puede prohibir que los propietarios instalen antenas parabólicas. Sin embargo, pueden regular el tamaño la misma.
- Familiarizarse con los documentos rectores. Una junta que toma decisiones sin leer sus propios documentos de gobierno seguramente terminará envuelta en problemas legales. Cada miembro de la junta debe familiarizarse con los estatutos de la asociación, las reglas de convivencia, etc. para saber lo que deben, pueden y no pueden hacer.
- Designar un tiempo abierto para comentarios. La celebración de un foro abierto en las reuniones regulares de la junta brinda a los residentes la oportunidad de dar sus opiniones sobre asuntos que no requieren el voto de los miembros. Al hacer esto, la junta puede obtener comentarios de los propietarios que luego pueden informar sus decisiones y reducir las quejas de los residentes.
- Actuar con transparencia. Mantener el proceso de toma de decisiones en manos de los propietarios puede hacer que desconfíen de su propia junta. Los líderes de la junta deben ser transparentes con los miembros de la comunidad. Por lo tanto, es una buena idea que la junta lleve a cabo votaciones en reuniones abiertas y no en sesiones ejecutivas (siempre que el asunto no sea sensible o confidencial).
- Consultar con un profesional. Una forma segura de proteger a la junta de demandas es consultar con un administrador o con el abogado de la Asociación de Propietarios antes de tomar cualquier decisión.
Conclusiones
¿Puede la junta tomar decisiones en una Asociación de propietarios sin consultar a los propietarios? En una palabra, sí. Hay ciertas decisiones que la junta puede tomar unilateralmente. Por otro lado, también hay algunas decisiones que deben pasar por votación de los miembros. Las limitaciones de la autoridad de una junta difieren de una comunidad a otra. Para saber exactamente lo que debe, puede y no puede hacer una junta de la Asociación de Propietarios, es necesario examinar las leyes del país y los documentos que rigen la Asociación de Propietarios.
