El 55% de los habitantes del mundo viven en ciudades, y más de la mitad de ellos viven en condominios. El tema de la cultura condominal y la administración de edificios, centros comerciales, plazas, puede convertirse en un martirio si no se cuenta con un buen y profesional administrador de condominio.
En los condominios de uso habitacional y comercial o de servicios, a diario se registran diversos incidentes entre los vecinos: la típica fiesta que termina hasta las 6 de la mañana con la música a todo volumen, y el vigilante y los vecinos solicitándole al anfitrión que le baje y éste no hace caso; en el mejor de los casos te topas con el vecino taladrando y martillando la pared a las doce de la noche; la vecina que es amante de los animales y tiene en su casa viviendo a diez perros y veinte gatos sin tenerlos en las mejores condiciones y sin levantar las heces; otro condómino que no paga o retrasa el pago de sus rentas; el que se estaciona en tu lugar cada vez que puede porque le queda más cerca la puerta para bajar sus compras del supermercado, etc.
Existen un sinfín de historias surreales en los condominios y de pleitos vecinales que a veces, desagraciadamente, terminan hasta en la cárcel. Pero, ¿qué pasa cuando nos encontramos con un mal administrador? Lo mínimo que esperamos es que el responsable conozca la legislación que le aplica a su sector. Hay cientos de personas que han elegido dedicarse a este oficio, sin conocer la regulación, agravando y empeorando los conflictos condominales.
COMO CONDÓMINO O PARTE DEL COMITÉ DE VIGILANCIA DEBES DE TOMAR EN CUENTA POR LO MENOS, ESTOS PUNTOS QUE TE DAREMOS A CONTINUACIÓN, PARA ELEGIR A UN BUEN ADMINISTRADOR PROFESIONAL:
- Existen administradores condominales, que por lo general no tienen un sueldo y hay más confianza en ello, porque es el vecino y también tiene su inmueble dentro del condominio, pero créeme, como sugerencia, nunca dejes que tu vecino sea el administrador de tu condominio, ya que terminará enemistándose con sus amigos y de quien no conocía, tomando partido para él o sus vecinos afines.
- Debes de cerciorarte que el administrador tenga oficinas físicas, donde sea localizable, llama por teléfono y pide informes para que veas como te contestan, verifica físicamente su domicilio.
- Debes de cerciorarte de la experiencia del administrador, pide referencias y llama para que te expliquen cómo fue o es su gestión en otros condominios, las referencias que sean de comité de vigilancia, nadie mejor que ellos te podrán decir la verdad, de preferencia el presidente.
- Solicita documentos que hagan referencia a sus cursos tomados, certificaciones, cuantos condominios ha llevado en su trayectoria como administrador profesional, así como una fianza, de por lo menos un mes de su sueldo y su certificación actualizada.
- Cuando hagas la entrevista, fíjate bien en cómo va vestido y como habla, tu futuro administrador, es muy importante que el administrador profesional, sepa que es un profesionista y como tal, sepa que va a pedir empleo y su aspecto sea acorde para la ocasión, así como también debe de ir preparado, con una buena presentación y siempre dar un plus adicional, como por ejemplo un proyector, un micrófono, una bocina, etc.
- Pregúntale a tu administrador en su entrevista si sabe que es una ley supletoria, si la respuesta es sí, la siguiente pregunta es que te defina que es y cuales aplican para la prestación del servicio de administración de inmuebles profesional.
Ley Supletoria. – son aquellas leyes aplicables, cuando la ley principal no se entiende, es obsoleta o simplemente no resuelve el problema, legalmente lo conocemos como lagunas de la ley, en ese caso entran de manera supletoria: el Reglamento de la Ley de Propiedad en condominio, el Código Civil de tu entidad, La ley de protección Civil, La ley de protección de animales, La ley de protección al medio ambiente, entre otras.
CUÁNTO DEBE DE COBRAR UN ADMINISTRADOR DE INMUEBLES PROFESIONAL
Para poder determinar el costo de un administrador de inmuebles profesional debes de tomar en cuenta varios puntos que son de suma importancia, como, por ejemplo:
1.- Debes de tomar en cuenta que un buen administrador de condominios profesional, es una inversión, no es un gasto, ya que, si mantiene bien tu condominio con los servicios, la plusvalía de tu condominio se incrementa año con año.
Ahora bien, si tu administrador profesional te da servicios integrales, él debe de pagar y tomar en cuenta, dentro de su corrida financiera lo siguiente:
a) Sueldos y salarios
b) Uniformes
c) Gafetes
d) Aguinaldos
e) Vacaciones
f) Prima vacacional
g) Posibles demandas
El administrador profesional, será el único responsable como patrón de los mismos y deberá hacerte un deslinde dentro de su contrato, dar todas las prestaciones de ley a su equipo de trabajo. Todo ello un buen administrador profesional te lo cobrará y allí te darás cuenta con quien estas tratando.
No existe algún documento o métrica que nos diga realmente, cuanto debe de cobrar un administrador de inmuebles profesional, pero en la práctica existe 2 formas de poder saber si el cobro está dentro de lo normal:
El costo de lo que te debe de cobrar un administrador de inmuebles es el siguiente:
A.- Se cobra entre $250.00 y $500.00 por departamento o por casa, es decir, si tienes un condominio de 100 dpts, te pueden cobrar de prestación de servicios entre $25,000.00 sin un administrador residente o $50,000.00 con un administrador residente, de la misma forma se puede ir a una media de ambos costos y el total sería de $37,500.00.
B.- También se puede cobrar por porcentaje, es decir, si tu condominio tiene una cuota de mantenimiento de $2,000.00, y son 100 dpts, tu condominio recibe $200,000.00 de cuotas de mantenimiento ordinarias mensuales; el 20% de ello lo cobraría tu administrador, es decir $40,000.00 (Cuarenta mil pesos)
Ten en cuenta que, si quieres un servicio de calidad, eso cuesta y no te vayas por el más barato, ya que ese es el problema de la mayoría de los condóminos y en verdad, siempre salen perdiendo, teniendo malas experiencias con los administradores y pensando que todos cobran barato y dan mal servicio.
